慎重签订合同，避免无谓讼累

成功案例 / 2023-10-31 17:15:41

慎重签订合同，避免无谓讼累

承办律师：广东百浩律师事务所冯卓斌律师







案由：恢复原状纠纷

案情简介：

2013年1月27日，某股份社与村民小冯签订了一份《承包鱼塘经营合同书》，约定小冯承包股份社的一个鱼塘，承包期限为7年。承包开始后，小冯的父亲老冯为帮助其儿子看管该鱼塘，在该鱼塘边搭建了一间临时房屋并搬入居住至今。小冯的承包经营合同到期后，股份社多次通知被告冯家父子拆除该临时房屋，将鱼塘归还股份社，但冯家父子置之不理。股份社向法院对冯家父子提起承包合同之诉，但法院审理后认为承包者小冯并无违约行为，临时房屋的建造者是老冯，但老冯与股份社无合同关系，对老冯占用股份社土地的行为应另案提起物权保护之诉，遂判决驳回股份社的诉讼请求。股份社接受法院的建议决定另案起诉，为稳妥起见，股份社委托了我所邓泳颜律师、冯卓斌实习律师代理诉讼。

股份社诉称，老冯为协助儿子经营而搭建临时设施用房本得到股份社许可，但小冯承包结束后老冯继续长期滞留在该临时房屋已属于违法占地，侵犯了股份社的集体土地所有权，请求法院判决老冯限期将所占土地恢复原状后交还给股份社。

老冯收到起诉状后辩称：1、当年股份社没有分配宅基地给自己，故自己在股份社的同意下在儿子承包的鱼塘旁建房自住。2、村内私搭乱建现象很普遍，股份社只要求自己退还占地不公。

本案焦点：

本案争议焦点是老冯长期滞留在案涉临时房屋的行为是否侵犯了股份社的合法权益？

代理律师观点：

  • 前案生效判决已证明老冯的临时房屋属于小冯承包范围内，是在小冯承包后建造的。股份社前两位负责人的证言均证明股份社当时仅同意老冯建造临时房屋用于存放小冯的鱼饲料、工具等，属于设施用房。现在小冯与股份社的承包合同已经到期终止，设施用房就失去存在的合法依据。老冯继续占用则已构成对股份社土地所有权的侵犯。
  • 老冯已于2016年在股份社取得宅基地，在该土地上合法建造了住宅，老冯称案涉临时房屋是为了解决居住所需与事实不符。而以村内私搭乱建现象作为抗辩理由更无法律依据。

法院判决结果：

法院完全采纳了代理律师的观点，支持了股份社的诉讼请求，判令老冯限期将占用的土地恢复原状，即搬离并拆除案涉临时房屋。

办案体会：

  • 合同的相对性不能随意突破

股份社与小冯签的承包合同不属于家庭承包，而是其他方式的承包，因此合同的相对方仅仅是小冯本人而不是小冯的全部家庭成员。小冯在承包期限届满后已结束经营并将鱼塘交还给股份社，并无违约。案涉临时房屋为老冯所建，但老冯并非合同相对人。前案股份社以承包合同纠纷为由起诉冯家父子由于突破了合同相对性，自然无法实现诉求，故股份社只能转而以物权保护纠纷为由起诉老冯的侵占土地行为。

  • 为避免日后维权的不便，签订合同时应坚持宁多勿漏的原则确定合同当事人的范围

冯家父子实际上均有参与案涉承包合同履行，股份社在签订合同时就应将小冯、老冯均列为乙方，或在履约过程中要求补充追加老冯为乙方，这样才能尽可能避免前案败诉、另案救济的尴尬。

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